超出近百亿！番禺二轮供地来势汹汹，5宗地块将入市

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

广州第二轮集中供地可谓全城瞩目，前两天小编解读了主城区两区的地块（荔湾地块解读、海珠地块解读），粉丝后台纷纷呼吁我们解读番禺，今天就奉上~

和第一轮供地相同，本次供地番禺共占位5席，但总起拍价却达到245亿，比第一轮（147亿）多出近百亿，简直来势汹汹！

在番禺推出的5宗地块中，石楼镇占1宗，大石街道及新造创新城各占2宗，接下来我们看看每宗地块的具体情况。

番禺区石楼镇利丰北侧地块

地块基本信息

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：146541㎡

计算容积率建筑面积：≤293005㎡

挂牌起始价：383548万元

起拍楼板价：13090元/㎡

最高限制地价：441080万元

最高限制楼板价：15054元/㎡

容积率：≤2.554

限时竞价开始时间：2021-09-26 12:00:00

是否允许联合竞买：是

竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号

根据出让条件，竞得人需负责出资配建规划道路、绿地，还须采用不低于地上计容建面70%的装配式建筑，同时竞得人须提供计算容积率建筑面积29301平方米住房（政府性房源、人才住房），上述住房由广州市番禺区政府指定部门按3500元/平方米的价格回购。

石楼镇利丰北地块是集二类居住、公园绿地、城市道路于一体的地块。地块设定最高限制地价为441080万元，最高楼板价为15054元/㎡，限制地块溢价率为15%。

克而瑞监测到，地块周边三公里内在售的只有凯德山海连城、智联汽车小镇两个项目，8月成交均价都在2.6万/㎡左右。

值得一提的是，地块北面望江，东面临海，未来将打造成一线望江住宅。针对建筑高度，地块规划文件明确规定沿江一线建筑高度控制在60米以下。

地块虽有望江临海的优势，但在周边配套方面目前还略显不足，不过随着凯德山海连城和智联汽车小镇两个楼盘逐步开发，周边配套也会随之升级完善。

这块一线临江地块终将花落谁家？我们一起拭目以待。

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一

地块基本信息

土地用途：住宅用地兼容商业设施用地（R21/B1）

宗地面积：95967㎡

计算容积率建筑面积：≤230045㎡

挂牌起始价：529104万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制地价：608469万元

最高限制楼板价：26450元/㎡

容积率：≤3.5

限时竞价开始时间：2021-09-26 09:00:00

是否允许联合竞买：是

竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二

地块基本信息

土地用途：住宅用地兼容商业设施用地（R21/B1）

宗地面积：91114㎡

计算容积率建筑面积：≤217599㎡

挂牌起始价：500478万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制地价：575549万元

最高限制楼板价：26455元/㎡

容积率：≤3.5

限时竞价开始时间：2021-09-26 09:00:00

是否允许联合竞买：是

竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号

据了解，两宗地块的竞得人需要配件道路、绿地及部分公用设施，同时采用不低于计容建面70%的装配式建筑，此外还均需配建地块内商业设施计算容积率建筑面积30000平，建成后由广州市番禺区政府指定单位按1500元/平的价格回购。

新造镇挂牌出让的两宗地块与大学城隔江相望，属于商住用地，两宗地块的最高溢价率均在15%。

据克而瑞监测，两宗地块与地铁四号线新造站直线距离约1公里，乘坐四号线到车陂南再转五号线，到珠江新城大概半小时。

另外，据媒体实地勘察，地块周边还分布有南大干线、金光西大道、金光东大道、兴业大道等，从地块位置不管去万博CBD，还是对岸的大学城都相当方便。如果去琶洲，走新化快速则仅需要20分钟，交通方面称得上四通八达。

既邻近人文氛围浓厚的大学城，又能享受万博CBD的配套辐射，交通上也全面开挂，未来创新城若引入更多优质产业和人才，板块的前景将是一片光明。

这不禁让人联想到4月份创新城成功出让的另一宗地块（新造镇国际创新城一期C居住地块），当时地块引来招商、保利、万科、越秀等21家房企竞拍，经过183轮报价后封顶，进入竞配建和摇号环节，最终被越秀地产以总价535178万元+45900平配建面积纳入囊中，折合楼面价33599元/平，创下番禺楼面价第二。

不过仅仅相隔四个月，地价就跌了约7000元/㎡，不知道越秀地产是不是要哭晕在厕所。

至于住宅方面，目前地块周边三公里内在售一手房的只有思科智慧城▪12光年和越秀星汇文玺，前者最新报价在4.15-4.7万/㎡，后者则是4.4万/㎡，均带装修。

番禺区大石街飘峰路西侧地块一

地块基本信息

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：94600㎡

计算容积率建筑面积：≤210546㎡

挂牌起始价：484256万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制地价：547420万元

最高限制楼板价：26000元/㎡

容积率：≤2.5

限时竞价开始时间：2021-09-27 09:00:00

是否允许联合竞买：是

竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号

番禺区大石街飘峰路西侧地块二

地块基本信息

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：96940㎡

计算容积率建筑面积：≤242348㎡

挂牌起始价：557401万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制地价：630105万元

最高限制楼板价：26000元/㎡

容积率：≤2.5

限时竞价开始时间：2021-09-27 09:00:00

是否允许联合竞买：是

竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号

从以上两宗地块的最高限价可以推算出，两宗地的最高溢价率均控制在13%。与前面几宗地块相同，大石街两宗地块的出让条件也需要采用不低于计容建面70%的装配式建筑，同时地块一竞得人需提供计算容积率建筑面积21055平方米的住房（政府性房源、人才住房），地块二则需要提供计算容积率建筑面积24235平方米的住房（政府性房源、人才住房），上述住房由广州市番禺区政府指定部门按3500元/平方米的价格回购。此外，地块二竞得人还需要配建用地面积不少于19440平方米的学校。

番禺区大石街飘峰路西侧地块一、二坐落在长隆万博板块与南站板块中间，靠近长隆野生动物世界。

目前来看，地块周边交通不太便捷，但是从用地清单文件中能看到，未来地铁26号线或将从旁边经过。小编从此前流传出来的资料获悉，26号线是沿广州大道南北走向的地铁线路，始于白云区太和镇，终于番禺区北斗，且可能与顺德中心城区相连。

住宅方面，地块周边三公里内有珑玥、藏珑府两个一手在售项目，均价在3.8-4.2万/㎡。

除大石街道两宗地块，其余三宗地块均控制最高15%的溢价率，可见番禺地块在市场上依然是炙手可热的“香饽饽”，最终这些地块会被哪些房企拿下呢？我们一起静待下个月底答案揭晓！

文章来源：克而瑞广佛区域

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